상가 임대차 묵시적 갱신 후 계약 해지, 어떻게 해야 할까

상가임대차 묵시적 갱신 후 계약 해지, 어떻게 해야 할까?

임대인과 임차인 모두 반드시 알아야 할 상가임대차 계약의 핵심 포인트
묵시적 갱신 개념부터 해지 방법, 실무 사례와 판례까지

---

📌 목차

• 1. 묵시적 갱신이란 무엇인가?
• 2. 상가임대차에서 묵시적 갱신이 발생하는 조건
• 3. 묵시적 갱신 후 계약 해지가 가능한가?
• 4. 임대인의 해지 방법과 유의사항
• 5. 임차인의 해지 방법과 유의사항
• 6. 실무에서 자주 발생하는 분쟁 사례
• 7. 묵시적 갱신 관련 주요 판례 정리
• 8. 예방을 위한 계약서 작성 팁
• 9. 마무리: 해지 전, 꼭 체크해야 할 3가지

---

1. 묵시적 갱신이란 무엇인가?

묵시적 갱신(또는 자동 연장)은 임대차 계약기간이 끝났음에도 불구하고 당사자 일방이 계약 종료 의사를 명확히 밝히지 않아 계약이 자동으로 연장되는 것을 말합니다.

「상가건물 임대차보호법」 제10조 제2항에 따라, 계약 기간 종료 전 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인 또는 임차인이 서면으로 계약 종료 의사를 통보하지 않으면, 종전과 동일한 조건으로 계약이 묵시적으로 갱신됩니다.

2. 상가임대차에서 묵시적 갱신이 발생하는 조건

묵시적 갱신은 다음과 같은 조건이 충족될 때 발생합니다.

• 기존 계약의 임대차 기간이 만료되었음
• 당사자 중 누구도 서면 해지 통보를 하지 않았음
• 임대인이 임차인을 계속 사용·수익하게 함

예시: 계약이 2023년 3월 1일 종료 예정이라면, 2022년 9월 1일부터 2023년 2월 1일 사이에 서면 해지 통보가 있어야 묵시적 갱신이 방지됩니다.

3. 묵시적 갱신 후 계약 해지가 가능한가?

가능합니다. 단, 다음과 같은 조건이 붙습니다.

• 묵시적 갱신 계약은 기간의 정함이 없는 계약으로 간주
• 계약 종료 후 언제든지 해지 통보 가능
• 상대방이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 후에야 효력 발생 (민법 제635조)

핵심 포인트: 묵시적 갱신 계약은 특별한 해지 요건이 따르는 계약 상태입니다.

4. 임대인의 해지 방법과 유의사항

임대인이 묵시적 갱신 계약을 해지하려면 다음 절차를 따라야 합니다:

1. 서면 통보 (내용증명 우편 권장)
2. 해지 통보일로부터 3개월 후 효력 발생
3. 퇴거 후 보증금 반환 절차 이행

주의: 임차인이 정당한 사유 없이 퇴거를 거부할 경우, 명도소송이 불가피할 수 있습니다.

5. 임차인의 해지 방법과 유의사항

임차인이 해지를 원할 경우:

1. 임대인에게 서면 통보
2. 3개월 후 해지 효력 발생
3. 계약 해지일에 맞춰 영업 종료 및 원상복구 이행

팁: 해지 의사를 통보할 때 정확한 날짜와 이사 계획을 포함하면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

6. 실무에서 자주 발생하는 분쟁 사례

• 사례 1: 계약 만료 후에도 계속 영업한 임차인 → 묵시적 갱신 성립
• 사례 2: 구두로만 해지 통보 → 법적 효력 없음, 묵시적 갱신 간주
• 사례 3: 보증금 반환 지연 → 지연이자 및 손해배상 청구 가능

7. 묵시적 갱신 관련 주요 판례 정리

대법원 2006다38336 판결
“임차인이 계약 기간 만료 후 별다른 이의 없이 계속 점포를 사용하고, 임대인도 이를 알면서 방치한 경우, 묵시적 갱신으로 간주함이 타당하다.”

대법원 2012다10588 판결
“묵시적 갱신된 계약은 기간의 정함이 없는 것으로 보아야 하며, 민법 제635조에 따라 해지는 상대방에게 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생한다.”

8. 예방을 위한 계약서 작성 팁

묵시적 갱신을 피하고 싶다면 다음을 명시하세요:

• "계약 종료 시 자동 종료" 조항
• 계약 만료 전 갱신 또는 종료 의사 확인 절차
• 모든 통보는 서면 및 내용증명으로 진행

계약서 상의 작은 조항 하나가 수백만 원의 분쟁을 막습니다.

9. 마무리: 해지 전, 꼭 체크해야 할 3가지

• 서면 통보 여부 확인 – 구두는 무효!
• 3개월 유예기간 준수 – 즉시 해지 불가
• 보증금 및 원상복구 문제 해결 – 실무에서 가장 흔한 분쟁

---

✅ 결론

묵시적 갱신은 쉽게 발생하지만, 해지는 명확한 절차를 따를 때만 법적 효력이 발생합니다.

계약 해지를 앞두고 있다면 반드시 서면 통보와 3개월 유예 규정을 지켜야 하며, 실무와 판례를 충분히 검토한 뒤 조치해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

법률 전문가의 자문을 받는 것도 좋은 선택입니다.